市街化調整区域について

市街化調整区域は、先に述べた通り市街化を抑制する区域のため、原則として建築物を作ることはできません。また、市街地から離れた農山村地域にあることが多いため、給水や下水排水等のインフラが未整備のところが多い地域であることはもとより、接道する道路も道幅が狭かったりするところが少なくありません。それがゆえに、建築物を伴わない資材置き場や駐車場としての利用や、近年では太陽光パネルを設置し、太陽光発電施設の用途として利用されるケースも多くなってます。

市街化調整区域は、建築物の規制やインフラが未整備のところが多かったりなど、土地としての利用価値が高くないため、土地の価格は一般的に安くなります。

一方、給排水等のインフラが整備され、接道する道路幅員も大型自動車が余裕をもってすれ違いができる程度に広かったり、また近隣には住宅や学校、保育園、老人福祉施設がないなど、工場等を誘致するために設けられた「工業専用地域」は、土地の価格は高い傾向にあります。

処理施設の計画地が市街化調整区域の場合

市街化調整区域に所在する土地は、他の用途地域が定められている土地と比較して、原則として建築物および工作物の設置が不可能な土地であるがゆえに、土地代が安く購入しやすい土地であることは魅力的ですが、土地として利用可能な内容が大きく制限されてしまうため、産業廃棄物処理施設等の設置が簡単ではない土地であるとも言えます。

逆に上下水道や雨水排水先等のインフラが整備された工業専用地域などは、土地代は安くはありませんが、産業廃棄物処理施設等の工場の立地には適している土地であり、様々な法令要件を満たすことも比較的容易であると言えます。

○市街化調整区域と工業専用地域の比較

市街化調整区域における建築物の設置について

市街化調整区域では、原則として建築物を設置することはできませんが、都道府県等によっては開発許可を取得することにより建築物を設置することが可能な場合もあります。

千葉県の場合、がれき又は木くずの破砕施設（処理能力５ｔ/日以上）を市街化調整区域に設置する場合、必要な要件をすべて満たし、開発審査会にて認められた場合、破砕施設を覆う建屋や必要最小限度の管理事務所を設置することが可能です。

地目について

もう一つ確認するべき項目として「地目」があります。地目とは、土地の主な用途のことを言い、法務局の登記官が土地の現況及び利用目的をもとに判断し、登記が行われます。
地目は、法務局にて土地謄本を取得することにより確認することができます。

この地目が「田」や「畑」と記載されているものは「農地」と呼ばれ、農地法第５条の規定に基づく農地の転用許可を経ずに産業廃棄物処理施設用地として使用することはできません。さらに、この農地が農業振興地域の整備に関する法律の規定に基づく「農用地」に指定されている場合、農業振興地域整備計画の変更手続き（農振除外）を農地転用許可申請の前に行う必要があります。